（原标题：如何打造“好房子” ｜ 探索“家”）鑫耀证券
编者按：推开一扇门，有人看见三代同堂的烟火，有人撞见独自拼凑的晨昏，有人在精装样板间描摹未来，也有人从老照片打捞褪色的屋檐。“家”从来不是千篇一律的钢筋水泥，而是无数种生活形态的容器。在本系列中，我们将从不同视角、不同锚点来探索和还原不同人眼中的“家”。
自2025年“好房子”国家标准颁布并生效以来，中海地产、保利发展、华润置地、招商蛇口等房企陆续公布了“好房子”产品系的具体内容及标准，“好房子”项目也开始密集进入市场。
从各大房企已发布的“好房子”产品系内容看，多数房企的目标不仅限于提升得房率、优化阳台设计、增加层高、设置架空层或风雨连廊等显性标准，更注重解决行业普遍痛点，满足用户的真实需求。
某房企的产品负责人称，购房者买房更多是为了满足某种生活方式的需求，这些需求往往连购房者自己也未必能清晰表达，旁人更难以洞察。开发商不仅需要深刻理解这些需求，还要将这些“看不见”的需求转化为具体的产品设计。
这位负责人称，由于行业长期习惯传统的开发模式，转变开发思维和工作方式颇为艰难。房企需从解决客户痛点和满足客户需求入手，不断完善产品，逐步塑造自身的能力。
解决痛点
根据中指研究院2024年住宅质量投诉报告，房屋渗漏问题投诉占比18%，噪音问题投诉占比15%，收纳空间不足投诉占比12%。这些痛点成为房企打造“好房子”的重点方向。
在推出“好房子”产品系前，中海地产基于3.3万份客户案例，梳理出“6633”居住需求框架，聚焦漏水、噪音、防火等172项需求中的101项高频痛点。其“好房子”产品系的核心在于优先解决房屋的基础品质问题。
“6633”居住需求框架包括六不、六防、三省和三要。六不是不漏、不臭、不吵、不没（无信号等）、不堵、不裂；六防是防灾、防盗、防火、防电、防摔、防撞；三省是省心、省钱、省力；三要是实用、健康、关怀。
针对这些痛点，中海地产在“好房子”产品中提出了具体的解决方案。
在防水方面，采用自粘聚合物改性沥青防水卷材，配合节点密封胶等材料。在北京中海甲叁號院项目中，通过“三道设防 + 细部加强”工艺，使渗漏率较行业平均水平降低约80%，交付后相关投诉几乎为零。
降噪方面，中海地产研发的石膏复合材料隔声楼板系统，将撞击声控制在65分贝以下，在北京海淀多个项目中，通过这一方式有效解决楼上脚步声扰民问题，相关投诉率下降87%。
对于门窗漏风这一痛点鑫耀证券，中海地产采用多腔体断桥铝型材搭配汽车级密封胶条，气密性达到8级标准，较普通门窗提升40%。
华润置地在“好房子”全场景产品体系中也将解决住户痛点列为重点目标。以北京海淀朱房项目为例，华润置地采用“夹胶中空玻璃 + 阻尼隔音板”组合，通过增加50毫米阻尼隔音层，可以有效降低住户练习钢琴时邻里间的困扰；在深圳华润城项目中，华润置地通过优化楼板结构设计并增加弹性垫层，将室内噪音控制在35分贝以下，业主对隔音效果的满意度高达95%。
一些痛点具有普遍性，如渗漏和隔音问题；而有些痛点则因群体而异。例如，老年人居住的痛点包括上卫生间困难、易摔倒；三代同堂家庭更关注私密空间等。
保利发展的“好房子”产品体系推出了“成长型户型”，通过移动隔断墙灵活调整空间布局，业主可以自由切换两居室和三居室。此外，保利发展的部分项目通过在卫生间安装L型扶手、使用防滑石材、降低厨房操作台高度等满足老年人的居住需求。
上述产品负责人表示，业主面临的普遍痛点大多不存在技术难题，长期未能解决主要是因为过去在高周转模式下，房企忽视客户需求的惯性使然。
整合资源
在龙湖集团产品策略负责人林仕聪看来，住房需求分为基础需求和幸福感两个层次。目前房企聚焦的行业痛点仍在基础需求层面。
大悦城控股产品中心总经理余佳表示，对开发商而言，要不要解决隔音等痛点是长期价值主张与短期经济行为之间的权衡。传统房地产开发更注重样板间、售楼处、景观呈现等显性层面，但随着市场转变，近年来越来越多的开发商在“看不见”的地方投入更多精力。
除了解决基础需求和“看不见”的痛点，大悦城控股和龙湖集团等房企通过整合内外部资源，进一步提升产品力和品牌识别度。例如，大悦城控股将中粮集团的健康理念融入地产项目，打造了“梦想厨房”等标签。龙湖集团则整合旗下商业、养老、长租公寓、医院等资源，融入“好房子”产品的标准配套，丰富住宅内涵与价值，同时拓展运营业态，形成开发与运营并重的格局。
中国建筑旗下的中海地产和中建智地利用母公司在建筑领域的资源优势，解决普遍痛点。例如，广州江湾潮起项目将渗漏率降至0.3%的技术，源自中建集团承建越秀地产旧改项目的经验反哺。
招商蛇口和越秀地产则凭借在旧改领域的经验，将项目与当地传统文化相结合，形成独具特色的产品。例如，招商蛇口在深圳岗厦村改造项目中保留“造王船”非遗工艺，并配建名校和社区食堂；越秀地产在上海外滩樾项目中仿照老上海洋房风格，打造地标性项目。
贝壳旗下的贝好家将在新房和二手房领域积累的大数据应用于项目开发，通过数据推演和反推，精准确定户型、面积配比、去化周期等指标，覆盖从拿地到销售的整个流程。
华润置地依托自身在商业运营领域的优势及华润集团在消费领域的资源，为住宅产品提供丰富的社区生活体验，包括共享厨房、共享书房等社区活动空间。
房企构建“好房子”产品体系需整合内部资源，包括工程、设计、销售等业务线，形成有机互动的整体；同时还会善用母公司及兄弟公司的资源优势，例如，大悦城控股联合中粮资本推出了厨房贷。
此外，房企还需整合上下游供应链资源，与科研机构合作突破技术难题或研发新设备，与供应商协作将新技术应用于项目。相较于传统开发模式，“好房子”模式下房企与供应商的关系更加紧密。
林仕聪认为，房地产从“卷规模”进入“卷产品”时代，想要最大限度地洞察和满足用户深层次需求，房企需要具备更多的运营能力，而许多微观层面的能力，一般房企难以触及。
核心竞争力
在房地产行业从传统住宅向“好房子”转型的过程中，房企依托自身能力及背后资源，构建核心竞争力。
很多房企的核心竞争力离不开大股东或母公司的资源、理念和技术支撑。
大悦城“好房子”产品系的主动健康理念源于中粮集团。
中海地产敢挑战100多项行业痛点，得益于大股东中国建筑在工程技术、绿色建材和智能制造领域的全球领先优势。
中建集团自主研发的光伏建筑一体化技术，使呼和浩特中海河山大观项目的社区能源自给率提升30%；数字孪生技术则助力中海地产郑州高新区项目实现“设计-生产-施工”全链条数字化；北京中海甲叁號院采用中建五局研发的高性能混凝土，抗压强度提升20%，同时碳排放降低15%。
华润置地整合华润集团在商业运营、消费服务和城市更新等领域的资源，打造“住宅+商业+产业”的复合生态。例如，通过商业IP与住宅项目联动，深圳华润城项目的社区商业销售溢价率达25%；北京朱房项目采用华润燃气分布式能源技术，综合能效提升至85%。
招商蛇口依托招商局集团在港口物流、产业投资和金融服务等领域的优势，构建“前港-中区-后城”模式，在土地获取的便利性和成本控制方面具有独特优势。
保利发展依托保利集团在文化艺术和城市运营等领域的资源，构建“文化+品质”双轮驱动模式。例如，将保利艺术博物馆资源融入社区，提升社区文化氛围；保利剧院运营的社区文化中心定期举办艺术沙龙和亲子活动。
此外，绿城中国与中交集团在TOD（轨道交通导向开发）和基础设施建设领域形成协同，在交通配套、施工周期和建筑质量等方面具备独特优势；建发地产则利用建发集团的供应链优势，在建安成本控制上独具竞争力；贝好家的核心竞争力则体现在客户大数据的应用上。
上述产品负责人认为，在构建核心竞争力的背景下，每家房企逐步形成个性化产品和气质。过去同一区域的两个项目差异不大，但现在差异日益明显。
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